CNAE 68.10-2-01 - Compra e venda de imóveis próprios
ESTOQUE - RECEITA OPERACIONAL
IRPJ - Presunção:8% e Alíquota:15%
CSLL - Presunção:12% e Alíquota: 9%
PIS E COFINS - PIS: Alíquota 0,65% e COFINS: Alíquota 3%
SIMPLES NACIONAL - A atividade não impedida ao Simples Nacional. Tributada no Anexo I. Entende-se que as receitas auferidas com a atividade de compra e venda de imóveis próprios não devem ser levadas à tributação pelo ICMS no âmbito do Simples Nacional, observado o disposto no art. 25 da Resolução CGSN nº 140/2018. A base de cálculo para a tributação será o valor total da venda.
ATIVO IMOBILIZADO - RECEITA NÃO OPERACIONAL
A alienação de bem do ativo imobilizado por sociedade empresária optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante, SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 251, DE 12 DE DEZEMBRO DE 2018.
O ganho de capital nas alienações de bens do ativo não circulante imobilizados, investimentos e intangíveis, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, e de ouro não considerado ativo financeiro, corresponderá à diferença positiva verificada entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil, Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
RECEITA BRUTA
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF07 Nº 7013, DE 14 DE JULHO DE 2023
LUCRO PRESUMIDO. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. VENDA DE IMÓVEIS. IMOBILIZADO. INVESTIMENTO. RECEITA BRUTA. GANHO DE CAPITAL.
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ na hipótese em que essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Assunto: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL
Para fins de determinação da base de cálculo da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento).
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital que, por sua vez, deve ser acrescido à base de cálculo da CSLL na hipótese em que essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica, não compõe o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.
Assunto: Contribuição para o PIS/Pasep
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 3% (três por cento), em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=132592
REGIME CAIXA
LEI Nº 8.981, DE 20 DE JANEIRO DE 1995
Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.
CNAE 68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS - LUCRO PRESUMIDO
Quando faz parte da atividade da empresa - Receita operacional
Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL será aplicado a presunção de 32%, será aplicado uma alíquota de 9% para CSLL e 15% para IRPJ.
Em relação ao PIS/PASEP e a COFINS será aplicado a alíquota de 0,65% e 3%.
IRPJ - Presunção:32% e Alíquota:15%
CSLL - Presunção:32% e Alíquota: 9%
PIS E COFINS - PIS: Alíquota 0,65% e COFINS: Alíquota 3%
Quando não faz parte da atividade da empresa – Outras receitas
Haverá a incidência do IRPJ e da CSLL sem a presunção do lucro.
Não haverá incidência de PIS e COFINS.
IRPJ - Alíquota:15%
CSLL - Alíquota: 9%
PIS E COFINS - Sem incidência
SIMPLES NACIONAL
A atividade impedida ao Simples Nacional. Anexo VI - § 1º Art 8º da Resolução CGSN nº 140 de 2018.
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF01 Nº 1031, DE 26 DE NOVEMBRO DE 2015
ASSUNTO: Simples Nacional EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL PRÓPRIO VINCULADA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO SUJEITA AO ISS. A partir de 1º de janeiro de 2009, o exercício da atividade de locação de imóveis próprios, ainda que eventual e estranho ao objeto social da empresa, configura hipótese de vedação ao ingresso no Simples Nacional ou motivo de exclusão desse regime especial, salvo quando se referir à prestação de serviços tributados pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS. SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 127, DE 2 DE JUNHO DE 2014. DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei Complementar nº 123, de 2006, arts. 17, inciso XV, e § 2º, e 18, §§ 5º-A e 5º-F; Lei Complementar nº 128, de 2008; Resolução CGSN nº 94, de 2011, arts. 15, XXV, e 25-A, § 1º, III, “m”.
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=70745
Atividades de locação de imóveis próprios tributados pelo ISS
Como exemplos de atividades de locação de imóveis próprios que se referem a serviços tributados pelo ISS podem ser citados: a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza (item 3.03 da lista de serviços anexa à Lei Complementar nº 116, de 2003).
SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 127, DE 02 DE JUNHO DE 2014
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=53107
BASE DE CÁLCULO PIS E COFINS
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF04 Nº 4039, DE 20 DE NOVEMBRO DE 2019
REGIME DE APURAÇÃO CUMULATIVA. BASE DE CÁLCULO. FATURAMENTO. RECEITA BRUTA. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INCIDÊNCIA.
Assunto: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins
A partir da publicação da Lei nº 11.941, de 2009, ocorrida em 28 de maio de 2009, a base de cálculo da Cofins no regime de apuração cumulativa ficou restrita ao faturamento auferido pela pessoa jurídica, que corresponde à receita bruta de que trata o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, nos termos do art. 2º e caput do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998.
No regime de apuração cumulativa, a receita bruta sujeita à Cofins compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, e não apenas aquelas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
As receitas de locação de imóveis próprios integram a base de cálculo para cobrança da Cofins no regime de apuração cumulativa, ainda que essa atividade não esteja formalizada no contrato social da pessoa jurídica, pois constituem receitas auferidas no exercício de atividade empresarial.Assunto: Contribuição para o PIS/Pasep
A partir da publicação da Lei nº 11.941, de 2009, ocorrida em 28 de maio de 2009, a base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep no regime de apuração cumulativa ficou restrita ao faturamento auferido pela pessoa jurídica, que corresponde à receita bruta de que trata o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, nos termos do art. 2º e caput do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998.
No regime de apuração cumulativa, a receita bruta sujeita à Contribuição para o PIS/Pasep compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, e não apenas aquelas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
No caso de pessoa jurídica que se dedica à locação de imóveis próprios, as receitas decorrentes dessa atividade compõem a base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep no regime de apuração cumulativa, pois são auferidas no desenvolvimento de atividades empresariais, ainda que aquela não esteja formalizada no seu contrato social.
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=105043
TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINSTRADO
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF09 Nº 9012, DE 15 DE MAIO DE 2018
LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINSTRADO.
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica – IRPJ
Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação, valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel.
Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o lucro presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação do IRPJ, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.
http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=96623
IMPOSSIBILIDADE DE EMISSÃO DE NOTA FISCAL DE SERVIÇOS ELETRÔNICA – NFS-E
SOLUÇÃO DE CONSULTA PMSP SF/DEJUG nº 8, de 10 de maio de 2021
ISS. Subitem 3.01 (vetado) da Lista de Serviços da Lei Complementar Federal nº 116, de 31 de julho de 2003.
Locação de bens móveis. Não incidência. Impossibilidade de emissão de Nota Fiscal de Serviços Eletrônica – NFS-e.
Com a promulgação da Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003, a atividade de locação de bens móveis ficou fora do campo de incidência do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, porque houve veto presidencial à inclusão desse serviço na nova lista de serviços.
Por esse motivo, locação de bens móveis não consta da lista de serviços do artigo 1° da Lei n° 13.701, de 24 de dezembro de 2003.
Na mesma linha pronunciou-se o Supremo Tribunal Federal – STF, ao fixar na Súmula Vinculante nº 31 que é inconstitucional a incidência do ISS sobre operações de locação de bens móveis.
O artigo 1° da Lei n° 14.097, de 8 de dezembro de 2005, dispõe que a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica – NFS-e deverá ser emitida por ocasião da prestação de serviço. Como a atividade de locação de bens móveis não faz parte da competência tributária do município, tal atividade não se relaciona com a NFS-e.
Não é possível a emissão de qualquer documento fiscal municipal para acobertar operação descrita.
SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 295, DE 14 DE OUTUBRO DE 2014
ASSUNTO: Obrigações Acessórias
EMENTA: Locação de bens móveis. Comprovação de receita. Impossibilidade de emissão de nota fiscal.
O auferimento de receitas pelas pessoas jurídicas, quando desobrigadas ou impossibilitadas de emissão de nota fiscal ou documento equivalente, em razão da não-autorização para impressão pelo órgão competente, deve ser comprovado com documentos de indiscutível idoneidade e conteúdo esclarecedor das operações a que se refiram, tais como recibos, livros de registros, contratos etc, desde que a lei não imponha forma especial.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 8.846, de 1994, art. 1º.
SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL
ASSUNTO: Simples Nacional
EMENTA: SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL. TRIBUTAÇÃO NA FORMA DO ANEXO III DA LEI COMPLEMENTAR Nº 123, DE 2006.
A sublocação de imóvel não impede o ingresso ou a permanência no Simples Nacional e a receita bruta decorrente dessa atividade deve ser tributada, nesse regime, na forma do Anexo III da Lei Complementar nº 123, de 2006.
SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 359, DE 17 DE DEZEMBRO DE 2014.
Dispositivos Legais: Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, art. 17, caput, e §§ 1º e 2º; art. 18, § 5º-B, I, § 5º-C, § 5º-D, I; Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010, art. 1º; Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013, art. 22.
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF10 Nº 10010, DE 30 DE NOVEMBRO DE 2018
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF05 Nº 5014, DE 24 DE JULHO DE 2017